深圳二手房“只涨不跌”预期不再 楼市拐点效应彰显

　　“在我看来，深圳楼市调控了这么多年，参考价的威力最猛。”资深房产中介罗华(假名)玩笑道。

　　2021年2月8日，深圳在海内率先确立二手住房参考价钱宣布机制，并宣布了全市3595个小区的指导价。转眼间，一年的时间已往了。这一年，深圳楼市履历了太多太多：二手房成交量创下15年新低，学区房神话不再，房产中介的日子忧伤，单边署理时代到来，买家从抢房到不敢买，卖家从乐观到摇动，投资客也悄然退场……

　　可以说，深圳楼市的拐点效应彰显。现在，这个“调控利器”也被越来越多的都会使用。进入2022年，二手房参考价将何去何从？

　　“只涨不跌”预期不再

　　在宣布二手房参考价之时，最为引人关注的是不少焦点区域的豪宅价钱惨遭“腰斩”，例如南山恒裕滨城、华润城的参考价被定位为每平方米13.2万元，这个价钱与那时被热炒的成交价相比相距甚远。

　　随后，深圳的购房者发现，各大房产中介平台的APP画风突变，没有了业主的挂牌价，就只剩下参考价。紧接着，深圳多家银行二手房贷款陆续依据官方二手房参考价批额度。由于商业银行贷款尺度根据参考价执行，可以说从最要害的资金层面卡住了不少购房者的“咽喉”。那时，深圳相关部门对此解读为，宣布二手住房成交参考价钱有利于加大二手住房生意信息公然力度，指导市场理性生意，指导房地产经纪机构合剃头布挂牌价钱，指导商业银行合剃头放二手住房贷款，防控小我私人住房信贷风险，稳固市场预期。

　　在罗华看来，二手房参考价的威力体现在几个方面：成交量大幅削减、价钱松动。更主要的是，许多购房者和投资客心中的“只涨不跌”预期不再。

　　二手房成交参考价到底有多大威力？2021年2月，深圳推出二手房参考价之后，当月深圳二手住宅成交量就大幅下降至4166套，相比前一月的7008套，环比下降40%。2021年3月这一数据反弹至6789套，却成为“最后的荣光”——往后二手住宅延续下跌，一度下滑至去年10月份的1605套。随后成交量虽有所反弹，但到了今年1月，深圳二手住宅成交量又跌回1557套，同比大跌75.04%。从整年来看，2021年深圳共成交40699套二手住宅，相比2020年的95273套同比削减57.3%，甚至低于2012年的57203套和2014年的57251套，创下近15年新低。

　　除了成交量大幅削减，二手房价钱似乎也有松动的迹象，稀奇是被称为“硬通货”的学区房。而且，愿意根据参考价或靠近参考价卖房的业主也越来越多。乐有家研究中央的数据显示，假设房源参考单价为每平方米10万元，现实成交单价为每平方米12万元，误差值就是20%。在2021年7月以前，成交价与参考价误差值在10%以内的成交单占比不到两成，20%以上的成交单占到六成以上，说明那时成交价远远高于参考价。从去年8月最先，误差值10%以内的房源占比显著提升，10月对比9月更是直接提升了14个百分点，可见越来越多的成交房源价钱靠近参考价。

　　“学区房炒得高跌得也快，我最近刚刚经手了一套小面积的百花学区房，价钱比一年前跌了30%。”罗华告诉记者，“大学区预期叠加参考价，这一年的调控猛药太多。”不外，在他看来，参考价时代带来的最大转变，照样生意双方的心理泛起玄妙转变：不再盲目信托房价“只涨不跌”。“实在深圳的购房需求仍在，只是许多人都变郑重了，不再像以前那样盲目。”罗华说道。

　　二手房参考价何去何从

　　除了最早推出参考价的深圳，上海、西安、成都、广州、三亚、东莞等都会陆续推出参考价，控制虚高挂牌、完善二手住房网签生意价等针对二手房市场的措施。

　　值得注重的是，粤港澳大湾区内的深圳、广州和东莞先后实行了二手房参考价政策，周边都会联动调控似乎成为偏向。乐有家研究中央以为，去年深圳楼市张望情绪异常粘稠，而广州、东莞也陆续推出了二手房参考价政策，虽然只是针对部门热门楼盘执行参考价机制，但依然对当地的二手楼市带来了异常繁重的袭击，政策出台后当地二手住宅看房量及成交量都再一次泛起显著下跌。

“老字号”抢眼元宵市场：大黄米C位登场 手工元宵得排队买

　　房企变局、麋集调控、政策底展现等也是2021年天下楼市的要害词。与去年年头差异，自去年年底以来，一些都会最先推出稳楼市的政策，包罗公积金政策宽松、人才购房津贴等支持性政策等。在这样的新靠山下，二手房参考价何去何从？

　　广东省住房政策研究中央首席研究员李宇嘉以为，参考价实行的力度会有所降低，由于市场已经显著回调，而且国家对楼市的政策基调已经转向稳固，稳字当头。二手房参考价本质是降杠杆，同时也斩断二手房价钱上涨动员的投契炒作。由于参考价普遍低于成交价和挂牌价，或许也给市场带来降房价的预期，这样对市场稳固也会带来晦气的影响。而且，现在整个新居市场“卖一买一”的购房需求占主导，若是二手房市场继续下行，对新居销售也异常晦气。“我预计，2022年二手房参考价的实行局限不会显著扩大，或将保持现状。”

　　易居研究院智库中央研究总监严跃进以为，就现在情形来看，参考价政策的推进反而会有所推迟，往往在二手房市场升温的时刻政策会加码。而现在二手房市场普遍不景气，但这也不代表此类政策会退出，后续若市场炒作再现，相关政策也会继续加码，至少也说明二手房价钱虚高的征象也可以被管控。

　　“现在是参考价调整窗口期，若是价钱继续往下调，可以贷款的额度就更少，二手房市场将更冷。”面临今年的深圳楼市，罗华也保持郑重。

　　失踪的深圳购房投资客

　　无论楼市显示情形若何，总有自满者，但也从不乏失踪者。2021年深圳楼市履历了太多太多，对于购房者来说也同样云云。2022年已经到来，这些喜怒哀乐或改变，或延续。

　　“我高位站岗了。”身为资深投资客的吴丽(假名)，渡过了失踪的2021年。

　　提起投资房产，吴丽提及来头头是道。从2010年第一次买房最先，就是用10万元的起始资金，她通过多次生意换房，换到了一套罗湖黄贝岭的大三房。与许多同龄人相比，她很庆幸自己选择提前进入楼市，不仅挖到第一桶金，也让自己不用为住处而发愁。

　　2020年，深圳房价在疫情之下却泛起一轮上涨行情，她最先将眼光投向学区房。“与传统的福田百花片区和被爆炒的八卦岭相比，我选择了深中学区房，由于在2019年之前，那里的房价涨幅相对温顺。”于是，就在2020年，她以靠近470万的价钱买下了一套32平方米的小户型深中学区房。“最岑岭的时刻，同户型成交520万元，距离我买下的时间也就两个月。”吴丽回忆。

　　只管她自己也知道这个做法带有“赌”的性子，但对于自己多年投资楼市的敏锐，让她以为这是忧伤的风口。

　　仅仅过了一年，吴丽发现自己被“套牢”了。“现在的价钱跟我买的时刻相比跌了20%吧，听楼下熟悉的中介司理说，已经好几个月没成交了，现在挂400万元也无人问津。”

　　在她看来，除了二手房参考价，去年8月深圳宣布的《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》中提出“推行大学区招生、确立西席交流制度”。这几个要害字眼，使得许多购房者对学区房的“盲目崇敬”消逝，不愿意去肩负买了学区房却无法入读名校的风险。

　　“我也算是明了了，一旦遭受政策袭击，自己栖身属性一样平常，只靠学位加持的学区房，其房价自然颠簸会很大。”经由2021年，吴丽以为很苦闷，也给自己的楼市投资生涯做了总结：盲目追高不能取。

　　也不知道，在2021年，高位站岗和没有房源成交相比，哪个更让她苦闷。(记者 吴家明)

【编辑:程春雨】 ,