不动产信托登记制度破冰 为“以房养老”信托打开空间

　　第一财经 作者：亓宁

　　“以房养老”能否以及何时能够成为宽大住民的养老可选项？随着北京率先明确将试行不动产信托财富挂号制度，这一话题的关注度也有所升温。

　　中共中央、国务院刚刚宣布的《关于深化养老服务改造生长的意见》提出，要鼎力生长养老金融，其中提到要“拓展养老服务信托营业”。在我国老龄化速率加速、水平加深靠山下，思量到海内住房反向抵押的推进效果不及预期，能否在“以房养老”、不动产财富传承方面破局，成为正处于“新三分类”转型期的信托公司一个主要的探索偏向。

　　中国信托业协会近期宣布的《2024年信托业专题研究讲述》(下称《讲述》)提到，信托在服务养老方面具有怪异的制度优势，但现在我国养老信托仍处于起步阶段，还面临不少痛点，其中主要难题就是财富挂号与税收制度放置。

　　业内以为，北京在不动产信托挂号制度上的破冰，为其他一二线都会甚至天下的制度完善打开了空间，从而让“以房养老”信托实践有了更多可能性，但另有待税收等相关配套制度的进一步完善，生态圈的打造和信托公司商业模式的转变、专业能力的提升同样主要。

　　“以房养老”缘何难普及

　　“养老(金融)最主要是解决钱从那里来的问题，资金泉源异常主要。”《讲述》专题课题组成员上海信托战略生长总部副总司理付宇翔在《讲述》宣布会上示意，从外洋履历来看，房产等多元资产是养老资金的一个主要泉源，这可以为我国应对老龄化带来许多启发。

　　《讲述》提到，美国、日本等成熟经济体养老金融生长的特点之一是行使养老金融系统，通过盘活房产的方式为暮年人提供养老所需的资金。以日本为例，日本的“倒按揭”贷款试点始于1981年，至今已有跨越40年的历史，在此时代，相关制度不停完善，并生长出抵押、信托等多种模式，互为弥补地知足暮年人“以房养老”的需求。

　　房产同样占有我国住民财富的较大比重，关于“以房养老”话题的讨论由来已久，“倒按揭”探索也已推进多年，但节奏缓慢。

　　“过往我国‘以房养老’的模式主要是住房反向抵押，履历过一轮初期探索，总体成效并不显著。”付宇翔称，住房反向抵押模式在推广历程中受到来自供应和需求端的双重阻力。

　　住房反向抵押模式，主要是指“暮年人住房反向抵押养老保险”，这是一种将住房抵押与终身养暮年金保险相连系的创新型商业养老保险营业，即拥有衡宇完全产权的暮年人将其房产抵押给保险公司，继续拥有衡宇占有、使用、收益和经抵押权人赞成的处置权，并根据约定条件领取养老金直至身故；暮年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关用度。

　　2013年9月，国务院制订《关于加速生长养老服务业的若干意见》，提出开展暮年人住房反向抵押养老保险试点。次年6月，原保监会起草了《关于开展暮年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，设计于2014年7月1日起至2016年6月30日在北京、上海、广州、武汉四个都会举行营业试点；2016年7月，原保监会决议将试点局限扩大至各直辖市、省会都会、设计单列市以及江苏省、浙江省、山东省、广东省的部门地级市，试点时代延伸至2018年6月30日；2018年7月，原银保监会宣布通知，决议将暮年人住房反向抵押养老保险扩大到天下局限开展。

　　但近年来，市场上的相关动态新闻和推进功效数据不多，反而成为一些造孽分子设计养老金融圈套的“噱头”。更早前的公然资料显示，2016年10月和2015年3月，原保监会曾批复赞成了中国人寿、幸福人寿相关营业产物的保险条款和保险费率。

美国加州山火已致至少2人死亡 超1000栋建筑被毁

　　《讲述》以为，外洋“倒按揭”模式在我国推行难题有多方面缘故原由，包罗配套制度建设的缺失，以及该模式与中国住民传统的养老看法存在一定冲突等。“起劲探索‘以房养老’信托这类‘存房养老’的模式，可以成为中国特色‘以房养老’生长的主要路径。”《讲述》称。

　　制度堵点正在买通

　　“以房养老”信托将若何破解已往模式推广历程中的痛点，又面临哪些新的堵点？

　　付宇翔以为，作为养老服务信托的一种，“以房养老”特色化信托方案一方面在需求端更相符中国人的养老看法，即暮年人无需将房产抵押；另一方面，“以房养老”信托对于信托公司而言是服务信托的一类，不会带来金融系统性风险。此外，相较于暮年人自行出租衡宇养老或是换房养老，信托可以施展财富珍爱和财富隔离功效。

　　他进一步先容说，“以房养老”信托的营业逻辑在于，房产将作为暮年人的家庭财富，在暮年人在世时作为其养老的资金泉源之一，即委托人以自己的不动产产权设立信托，产权转移至受托人名下并挂号为信托财富，受托人以信托财富所有权人的名义委托资产服务机构治理、运用该处房产，取得资金收入并归入信托财富，用于支付条约约定的养老用度；暮年人离世后，不动产则将根据委托人意愿处置或运用，相关收入可以作为其财富传承的一部门，也可以施展社会公益作用。

　　付宇翔以为，借鉴外洋履历并连系海内现实，这将在很洪水平上解决养老“钱从哪儿来”的问题，即通过拓展资产类型，将房产等多元资产装入信托以为养老资金“开源”。而在服务养老方面，信托有着财富隔离等怪异的制度优势，且支持现金之外的多元化养老财富，提供的养老金融产物或服务也可以加倍天真、多元。

　　但这一畅想要落地，面临着制度上的“堵点”，两个焦点问题一是信托财富的挂号问题，二是不动产产权过户涉及的税收问题。

　　事实上，信托财富挂号制度的缺位困扰信托行业已久。尤其在2023年6月信托营业“新三分类”新规实行后，羁系激励生长的家族信托、家庭服务信托、风险处置服务信托等资产服务信托营业，对应的很大一部门信托财富都涉及股权、不动产等。

　　好新闻是，近年来，上海、北京、天津、杭州等地都在不动产信托领域举行了起劲探索。就在2024年12月，国家金融监视治理总局北京羁系局、北京市设计和自然资源委员会团结宣布了《关于做好不动产信托财富挂号事情的通知(试行)》(下称《通知》)，明确了不动产装入信托的操作路径和落地依据。

　　文件明确，不动产信托是指委托人依法将其不动产转移给信托机构，由信托机构根据委托人的意愿以受托人名义举行治理、运用和处分的信托营业。不动产信托财富挂号，则是指委托人将国有土地上已取得正当不动产权证书的不动产相关权力转移给信托机构，依法向不动产挂号机构申请将信托财富权力和其他法定事项纪录于不动产挂号簿的行为。

　　凭证《通知》放置，不动产信托财富挂号的解决流程分三步：一是解决信托产物预挂号。不动产信托确立前，信托机构应当凭证信托挂号相关划定在中国信托挂号有限责任公司解决信托产物预挂号，取得产物编码、信托预挂号完成通知书。二是委托人与信托机构配合签署信托文件，且信托文件中应明确信托目的、信托财富、信托限期、信托当事人的权力义务、信托财富治理、运用和处分等详细内容。三是委托人与信托机构配合向不动产挂号机构提出挂号申请，不动产挂号机构凭证契税完税(或减免税)凭证、信托文件及中国信托挂号有限责任公司出具的证实文件解决不动产转移挂号。

　　业内普遍以为，只管税收等配套细则另有待完善，但这已经标志着不动产信托财富挂号制度建设向前迈出了一大步。

　　“这对我们信托行业(来说)是一个令人振奋的好新闻。”付宇翔以为，这也会成为推动天下各地尤其一二线都会跟进落实相关政策的主要契机，为包罗“以房养老”信托在内的不动产信托落地提供更多可能。

　　但他也强调，相关营业的推进还涉及银行、房产运营机构、养老服务机构、资产治理机构等多方“角色”，既需要打造一个成熟生态圈协同展业，也磨练着信托公司的专业能力。

【编辑:刘阳禾】